地產企業一般由于項目建設周期長，參與施工的企業較多，工程施工過程中也會存在部分變更改造等情形，加之項目管理過程中的一系列問題，導致項目后續發生諸多的維修費用支出，那么，這些維修費支出如何處理，在稅前都能正?？鄢?
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
開發土地和新建房及配套設施的成本(即房地產開發成本)，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝I程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。……建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝_工程費?；A設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
開發土地和新建房及配套設施的費用(即房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
在房地產企業上述六大開發成本中，開發間接費是指地產企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在一般情況下，地產企業在施工過程中發生的維修費計入“開發成本-開發間接費-維修費”科目核算。它就類似于生產型企業的制造費用，可以理解為“成本中的費用和費用中的成本”。
有了上述維修費的會計核算和處理，那是否為項目發生的維修費都可以在土增前正?？鄢?答案是否定的。我們主要從以下兩個方面來分析：
1、尚未出售交房發生的維修費支出
由于地產項目一般跨度較長，如果遇到城改項目或者涉及拆遷補償類等較為復雜的開發項目，開發周期就更長，有的甚至達十多年之久，那么在施工完畢后，可能對項目存在一些修修補補的費用：
(1)該筆維修費如果系工程施工方的責任且已預留質保金的，應該在質保金中扣除，不應計入開發成本中。
(2)有些分包項目施工內容并不多，金額也不大，開發商可能會一次性支出且該維修費的支出，與施工方并無直接關系，可能系工程的變更簽證或者重新規劃改造等發生的維修費，由于該維修費的發生是與項目直接有關的，可以直接計入開發成本科目中核算。
我們知道，房地產開發企業的土地增值稅清算，是對項目施工過程中發生的所有成本作出的蓋棺定論。因此，尚未出售交房的房屋發生的維修費用，除由于工程施工方的責任造成應該從其質保金扣除，或者由地產企業先行墊付，再最終由施工方承擔外，可以在后續土地增值稅前正?？鄢?。同時，需要注意保留好相關維修費用支出證據鏈條，包括但不限于項目維修合同、結算單、發票及付款憑證、相關維修情況說明等附件資料，做為后續土增清算的合規附件資料予以保存。
2、房屋竣工交房后發生的維修費支出
項目完工，房屋竣工并交房，質保期已過，如果開發商再另行支付的維修費用，實際上就構成了重復列支成本費用范疇。那么這部分支付的費用就不屬于稅前扣除范圍，也不能在土地增值稅前扣除。
房屋竣工交房后，發生的的維修費，可以通過下列三種渠道處理：
(1)我們知道，施工方向開發商收取的合同總價款是包含保質期內質量保修費用的，如果在房屋保修期內發生的維修費支出，應由建筑施工單位無償維修;
(2)超過保修期的小修理應當由物業出資維修，做為物業公司的維修費用支出項目;
(3)房屋交房后發生的大修理支出，可申請使用業主交納的維修基金支出。
總之，上述三種情況，都不能做為房地產企業開發成本項目在稅前扣除。
通過上述分析，希望大家能正確理解和對待這個維修費用，千萬不能小覷，不能只要看到是房地產項目發生的維修費，就統統計入開發成本-開發間接費中核算，尤其要注意在土地增值稅清算過程中，稅務機關對開發間接費的審核要點，不要只記得土增清算的時候可以享受加計扣除的優惠政策，而不進行正確的賬務和財務處理，使得整個項目成本混淆，殃及池魚!